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房地产限利不可一刀切盘楼

发布时间:2019-11-22 16:38:58 阅读: 来源:毛笔厂家

房地产限利不可一刀切

全国首个房地产限利政策在陕西出台。近日,陕西省住建厅会同省物价局发布通知,要求各地要按照土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目,根据2009《陕西省建设工程工程量清单计价规则》及当年涉及建筑的各项价格指数,测算出较为准确的开发成本,在这个成本的基础上,加上10%左右的合理利润率,得出房屋最后的售价,超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案,也无法取得预售证。

全国首个房地产限利政策在陕西出台。近日,陕西省住建厅会同省物价局发布通知,要求各地要按照土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目,根据2009《陕西省建设工程工程量清单计价规则》及当年涉及建筑的各项价格指数,测算出较为准确的开发成本,在这个成本的基础上,加上10%左右的合理利润率,得出房屋最后的售价,超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案,也无法取得预售证。

在当前房地产调控的关键时期,陕西出台新的调控措施,对于抑制当前有所抬头的房价上涨预期无疑有着正面作用。不过,若从实际效果看,“限利”政 策要想真正地发挥作用,可能需要两个先决条件,一是当前的高房价主要源于房地产企业的高利润;二是由政府制定的“合理利润”能够保证房地产行业的可持续发展。在笔者看来,这两个条件是否确立可能都有待商榷。

一方面,虽然有关地价推高房价,还是房价推高地价的争论难有定论,但在目前土地招标“价高者得”的模式下,土地出让金、政府税费等的确是房价构 成中的重要组成部分。特别是在2009年至2010年期间,一批地王项目相继开工,目前不少项目的利润率实际已经很低,甚至已经是亏本甩卖。在地方政府土 地财政模式没有根本改变之前,将高房价完全归咎于房企高利润,未免有失偏颇。

另一方面,从“限购”、“限贷”到如今的“限价”、“限利”,房地产调控政策总走不出“限”这一行政措施,不可否认,这种政策起效快,短期效果 也不错,但从长期的角度看,以行政力量扭曲市场规律的做法难免有些简单粗暴,特别是对于利润率这一差异化较大的指标而言,一刀切式的限制政策可能带来不小 的负面影响。

众所周知,对于追求高周转的企业而言,薄利多销自然是不二法门,但对于追求高品质、高端化的企业而言,其对利润率的要求自然也会相应提高。举例 而言,同样面积的地块,容积率为2和容积率为0.5,所能建造的物业面积相差四倍,如果要求这两个项目都只能适用同样的利润率,那开发容积率只有0.5的 企业自然无利可图,进而退出市场。

笔者认为,不同类型产品对利润率的追求各不相同,这是市场经济规律的必然,若人为地限制利润水平,那么高端产品开发就会受阻,整个市场的产品结 构也会扁平化。而这种扁平化的结构,不利于资源的正常流动和有效配置,更将使得高端需求被迫进入低层次市场,进一步推高低层次市场价格,反而不利于房地产 市场的可持续发展。

房地产调控的目的,是为了建立一个多元化、多层次的房地产市场,在保证居民合理居住需求的基础上,让各类需求各取所需。地方政府响应中央要求, 进一步深化房地产调控值得肯定,但在具体措施上,可能需要更多从实际出发,而不是简单地拍脑袋出政策。从长期来看,要降低房价,还是要从改变土地财政模式 入手,降低房地产企业的直接成本,同时进一步减少审批内容和环节,降低房地产企业的间接成本,在此基础上,有关部门再积极行使相关管理职能,对房地产企业实行成本核算,保证行业利润处于合理水平,才能起到事半功倍的效果。

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