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杭州降价背影2009年的地王还在挣扎

发布时间:2020-03-04 05:28:02 阅读: 来源:毛笔厂家

德信·北海公园和天鸿香榭里分别以单价3000元和6000元的降幅,撕开了杭州楼市的温情面纱。“一些冒进的开发商,只能吞下自己酿成的苦果。”杭州透明售房市场研究院院长丁建刚说。

降价的背后是高库存,高库存的背后却是土地市场的疯狂。

房价天花板已出现?

多位业内人士均认为,目前杭州的主力消费群体是刚性需求,随着房贷政策的变化和降价预期的形成,刚需能承受的购房能力正在被挤压,市场购买力的价格天花板已经出现。

“上周降价之后市场成交略有放量,本周成交均价比上周有大约600元/平方米的降幅。”中原地产杭州公司战略投资中心经理张佩琴指出。

“2011年以来,全球经济危机蔓延,严重影响了之前活跃在杭州楼市的温州、台州投资客群的资金实力,再加上双限政策的严厉调控,目前杭州楼市的投资需求被大大压缩。杭州本地的改善型需求也在压缩,尤其是去年10月杭州提高第二套住房的首付比例到七成,是造成去年下半年以来楼市交易量快速下降的主要原因。”房地产资深人士烟客认为,杭州楼市不排除进一步下行的可能。

降价压力集中体现在大城北、运河新城、城东新城、余杭区临平这几个板块。由于前几年的产业新城概念炒作,杭州推出了大量土地,这些地块短时间内都会有降价压力。

根据杭州市房产信息中心数据,截至2014年2月底,市区可售商品房112499套。来自住杭网数据显示,杭州某些板块全部房源的去化时间甚至长达75个月。

杭州3月份还有37个楼盘即将入市,其中新开盘数10个左右。2013年,杭州市区集中向市场投放了107宗住宅和商业用地,总供地量516.62公顷,可建面积超过1500万平方米。这些项目大部分将从今年下半年陆续有产品入市。

“杭州主城区以外极有可能会全面降价。”一位业内资深人士列举了四点理由:一是去年杭州瘵二套首付提高至七成后,销售乏力;二是杭州楼市现有库存12万套,而今年新增供应巨大,竞争激烈;三是今年银行按揭额度收紧,首套利率上调,阻挡部分刚需入市;四是德信和天鸿的降价行为,给市场传达出明确的降价预期,楼市的价格体系出现明显松动。

无处安放的地王们

杭州某上市房企高管称,高库存背后,隐现高价地身影。

2010年进入史上最严厉宏观调控周期之后,杭州地价却屡创新高。这一年宅地平均楼面价历史性地突破万元大关,高达10777元/平方米,同比涨15.5%。2010年杭州共有9幅地块创下区域楼板价新高。与杭州遥相呼应,温州、广州、武汉、南京等城市也是地王频出。

杭州2010年的地王们,大多数难逃亏本销售的厄运。以德信北海公园为例,该项目土地取得于2010年10月,楼面地价10047元/平方米,是当年的区域地王。按开发建设成本3500元/平方米、税费成本12%、财务成本按10%/年估算,项目开发成本在17000元/平方米以上。该盘2012年4月以12680元/平方米均价首开,本轮降价以15800元/平方米均价清盘,均低于成本价。

再如2010年底以10081元/平方米夺得下沙商住用地的宝龙地产,2012年2月首次开盘,均价仅为12500元/平方米,其商业地产部分至今还未建成;目前在售均价约10000元/平方米的碧桂园下沙项目,其2010年11月的拿地价格为6196元/平方米。

更有甚者,中华企业于2009年底拿下江干区章家坝地块,楼板价高达18206元/平方米,至今仍无法开盘。目前该项目周边房价在2.5-2.8万元/平方米左右。

杭州土地市场在2011年短暂陷入低迷状态,主城区全年卖地收入为316.7081亿元,创过去3年来的新低。此时绿城、滨江、万科、保利、宋都、九龙仓、德信等前两年的拿地大户集体缺席,取而代之的是深耕外地的中小企业和国企。

但2012年房企刚缓过来,再度不惜成本拿地。中海、万科、嘉里建设、龙湖等房企成为买地大户。2013年杭州土地市场火热指数更是直线上升,外来房企在土地市场的成交金额占全市的77%。包括旭辉、万科、恒大、招商、九龙仓、雅居乐和合景泰富地产等15家房企首次进入杭州。

2013年杭州土地成交额达1327亿元,创历史新高,同比增长117%,继北京和上海之后列全国第三。

近四年来,杭州区域地王(总价、单价)已经超过20幅。其中,2012-2013年涌现的这一波地王,将会集中于今年入市。去年招商地产首进杭州拿下的雍华府地块、恒大在萧山南部卧城片区拿下的楼板价地王,目前项目进展缓慢、定价也不确定

而2009-2011年诞生的地王们,除少数已经入市外,绝大多数都还在沉默中等待市场回暖。以勾庄板块为例,2012年该片区所出让的地块楼板价大多数为8500元/平方米,越秀地产去年抢到了9300元/平方米的楼板价。但今年德信和天鸿的价格战,导致板块房价跌回13000多元/平方米,去年拿地的企业短期内几乎无法开盘。

极端案例则是,2013年6月24日,雅戈尔以定金4.84亿元的巨额代价,止损两年半前拿的申花地王。

不过,张佩琴指出,尽管杭州目前市场库存压力较大,但后续土地供应不足。

江浙:高端项目滞销

杭州降价,整个长三角区域也无法独善其身。21世纪经济报道记者调查发现,无锡、常州、镇江等地,溢价过高的高端项目已经陷入滞销。以无锡绿城香樟园为例,由于蓄客量不足,该盘从去年8月初开始宣布封盘,原本春节前开盘,再度延期至4月份。此前均价为2.5万元/平方米。与之一路之隔的路劲天御,实际成交价仅在1.3万元/平方米左右,去化也相当缓慢。常州、镇江等地也出现类似滞销情况。

“假如限购限贷不放开,三、四线城市和大部分的二线城市后续也会面临困境。”一名房企高管说,“降价不是因为杭州,而是因为整个房地产本身就是下滑或滞涨的趋势。银行信贷的紧缩、融资成本的抬升,加上市场销售疲软,都会加大开发商资金链的风险程度。尤其是三、四线城市的中小开发商,没有正常的项目融资渠道,只能通过民间借贷,却面临销售去化速度缓慢,价格涨幅难以抵消资金借贷成本,要想活命,就只能通过降价以求快速回笼资金以确保资金链不会断裂。”

区域地王滞销的一个另典型案例是,位于钱江新城非核心区域的御道路一号,是中海地产在2010年所拿三幅地块打造的,剔除保障房配建面积,楼板价分别为22886元/平方米,26463元/平方米,31014元/平方米。

据业内资深人士透露,该项目原本去年10月要开盘的,但出于市场行情、高端项目预售证停发等原因,一直拖到现在。据现场销售人员介绍,目前一批不临江的毛坯房要拿出来销售,均价3.5-4万元/平方米,“按照一般规律,实际成交价格比销售人员报价低2000-3000元/平方米。”

上述业内人士分析,照当年所拿地块最低的楼板价匡算,这批货量也是保本或低溢价销售的,“当然中海会通过后期产品的临江资源和精装修等卖出高溢价。但这是比较理想的市场走势才能达到的状态,以该项目的区位地段以及目前高总价产品难卖的市场行情来看,中海御道路一号要做到高溢价还需经过市场和时间考验。”

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